Gesetze und Verordnungen

Das neue Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung

Am 28.04.2017 wurde das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung im Bundesgesetzblatt verkündet. Mit diesem Gesetz werden wichtige Neuregelungen in das bisher sehr allgemein gehaltene Werkvertragsrecht des BGB aufgenommen, die für alle Bau-, Architekten- und Ingenieurverträge gelten, die ab dem 01.01.2018 abgeschlossen werden (BGBl. 2017/Teil I Nr. 23, S. 969).

Zunächst einmal wird im Kaufrecht – sehr wichtig für die Bauwirtschaft – mit den neuen §§ 439 Abs. 3 BGB dafür gesorgt, dass auch Verkäufer mangelhafter Sachen bei deren Einbau nicht nur für die Neulieferung als Nacherfüllung, sondern auch für alle Aufwendungen des Käufers (Bauunternehmers) im Zusammenhang mit dem Aus- und Einbau einer mangelfreien Sache haften (und die Durchgriffshaftung in der Lieferantenkette über §§ 445 a, 445 b BGB).

Das Werkvertragsrecht des BGB wird im Übrigen neu strukturiert und enthält auch erstmals konkrete Vorschriften für den Bau-, den Verbraucherbau-, den Architekten- und Ingenieurvertrag sowie den Bauträgervertrag. Strukturell stellt sich das „neue“ Werk- und Bauvertragsrecht im BGB wie folgt dar:

Werkvertrag und ähnliche Verträge

Untertitel 1 – Werkvertrag – (§§ 631 – 650 v BGB)
- Kapitel 1 – Allgemeine Vorschriften (§§ 631 - 650 BGB)
- Kapitel 2 – Bauvertrag (§§ 650 a – 650 h BGB)
- Kapitel 3 – Verbraucherbauvertrag (§§ 650 i – 650 o BGB)
Untertitel 2
- Architekten- und Ingenieurvertrag (§§ 650 p – 650 t BGB)
Untertitel 3
- Bauträgervertrag (§§ 650 u – 650 v BGB)

Überblick über die wichtigsten Neuregelungen Kauf- und Bauvertragsrecht

Kaufrecht

§ 439 Abs. 3 (Bauunternehmer zu seinem Lieferanten)

Haftung in Lieferantenkette des „verantwortlichen“ Bauteils
Neulieferung
Aufwendungsersatz für alle Aus- und Einbaukosten
Anspruchsausschluss bei Kenntnis Mangel bei Einbau
Verjährung Bauunternehmer als Käufer § 438 Abs. 1 Nr. 2 b) BGB in 5 Jahren mit der Ablieferung
Problem: Ablieferung und Abnahme der Bauleistung fallen i.d.R. auseinander

§ 445 a, 445 b Nacherfüllung (Lieferantenkette)

nur für neu hergestellte Sachen
Verjährung frühestens 2 Monate nach Erfüllung Ansprüche Verkäufer gegenüber Käufer (auch § 439 BGB), spätestens aber 5 Jahre nach Ablieferung Lieferant – Verkäufer
Ablieferung bei Bauunternehmer – Verkäufer – Lieferant – Hersteller fallen i.d.R. auseinander
prozessual Streitverkündungen an Lieferanten / Händler
in Lieferantenkette § 377 HGB Untersuchungs- und Rügepflicht bleibt unberührt

Werkvertragsrecht (Allgemeine Vorschriften)

§ 632 a Abschlagszahlungen

kein Wertzuwachs bei AG erforderlich
entscheidend Vertragswert der erbrachten Leistung
alle AN können Abschlagszahlungen verlangen (auch in Unternehmerkette)
Klarstellung zur Beweislast = bei AN
bei Mängeln angemessener Einbehalt (2-fache MB-Kosten), egal, ob wesentlich oder nicht
Ausnahme:
bei Verbraucherbauvertrag Ausnahme §§ 650 i, 650 m BGB maximal 90% AZ; bei ersten AZ Einbehalt bis 5% Gesamtvergütung als Sicherheit Mängel / Verzug
Bauträger Ausnahme § 650 v i.V.m. Art. 244 EGBGB (MaBV)
Architekten / Ingenieure §§ 650 q Abs. 1 (Verweis § 632 a BGB), § 15 HOAI
= Architekten/Ingenieure mit Verbrauchern gilt § 632 a, 15 HOAI keine Sicherheit nach § 650 m

§ 640 Abnahme

innerhalb Frist mindestens 1 Mangel benennen
wird kein Mangel benannt, tritt Abnahme ein (auch bei wesentlichen Mängeln)
bei benannten unwesentlichen / wesentlichen Mängel kann Abnahmefiktion nicht eintreten
bei Abnahmeverweigerung Zustandsfeststellung § 650 g Abs. 1 bis 3 BGB (Regelung zur Beweislast / Gefahr)
bei Benennung von Mängeln immer verlangen
gilt auch bei Architekten / Ingenieuren Verweis bei §§ 650 q Abs.1
gilt bei Verbrauchern nur bei Belehrung in Textform § 126 b BGB (in lesbarer Form)
Belehrungstiefe (Hinweis auf Symptomrechtsprechung)

§ 648 a Kündigung aus wichtigem Grund

erstmals eigenes außerordentlicher Kündigungsrecht
auch als Teilkündigung (bei ordentlicher Kündigung § 648 BGB nicht vorgesehen = vertraglich regeln)
Anspruch Leistungsfeststellung (bei ordentlicher Kündigung § 648 BGB nicht vorgesehen)

Bauvertrag

§ 650 a Bauvertrag

Definition Bauvertrag
Hoch- und Tiefbau (BGH 16.09.1971 – VII BZR 5/70 –)
Teile von Bauwerken (BGH 20.05.2003 – X ZR 57/02 –)

§ 650 b Änderung des Vertrages; Anordnungsrecht des Bestellers
§ 650 c Vergütungsanpassung bei Anordnung § 650 b Abs. 2
§ 650 d einstweiliger Rechtsschutz

erstmals in BGB geregelt (zumindest Anordnung vergleichbar §§ 1 Abs. 3 und 4 VOB/B)
Verpflichtung zur Ausführung bei Änderungsleistung § 650 b Abs. 1 Nr. 1
Verpflichtung zur Ausführung von notwendigen nicht vereinbarten Leistung § 650 b Abs. 1 Nr. 2 BGB nur bei Zumutbarkeit für AN (auch betriebsintern)
Ausnahme:
AN hat auch geplant (= kein Anspruch § 650 c Abs. 1 Satz 2 BGB)
jeweils auch ohne Einigung über Grund / Höhe Vergütung, wenn in Textform § 126 b BGB von AG angeordnet
Verpflichtung AN Vorlage Angebot; bei Planung durch AG nur dann, wenn Angebotsgrundlage beigestellt (bis dahin § 642 BGB Verzug Mitwirkung AG)
keine Einigung binnen 30 Tagen Zugang Änderungsbegehren AN kann AG Ausführung anordnen (Textform § 126 b BGB)
ohne Einigung über Vergütung Abschlagsrechnung bis 80% angebotenen Zusatzvergütung (nach jeweils erbrachten Wert § 632 a BGB)
Höhe erforderliche Kosten mit Zuschlägen AGK / BGK und W+G oder auf Grundlage einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Kalkulation = Wahlrecht AN
bei Architekten / Ingenieuren gilt das über Vereis § 650 q BGB auch (Preisrecht HOAI beachten = § 650 q Abs. 2 BGB)
vorläufige Klärung bei Streit im einstweiligen Rechtsschutz bei Amtsgerichten / Landgerichten (für AG wie AN = § 650 d)

§ 650 g Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung

erstmals im BGB geregelt (Art Aufmaß)
nach Fristablauf durch AN einseitige Feststellung
Regelung zur Gefahrtragung: offenbare Mängel erst nach Zustandsfeststellung = Vermutung nicht von AN verursacht Beweislastumkehr zu Lasten AG (ja)
Fälligkeit Vergütung: prüffähige Schlussrechnung erstmals Fälligkeitsvoraussetzung + 30 Tage Prüffrist ohne begründete Einwendungen gegen Prüffähigkeit (wie VOB/B)

§ 650 h Schriftform der Kündigung

Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen, etwa bei

Mitwirkungshandlung §§ 642, 643 BGB (Mitwirkung)
freie Kündigung § 648 BGB
aus wichtigem Grund § 648 a BGB
Bauhandwerkersicherungshypothek § 650 f Abs. 5 BGB
auch bei Architekten / Ingenieuren über Verweis §§ 650 q Abs. 1

Verbraucherbauvertrag

§ 650 i Verbraucherbauvertrag

Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird
Ausführungen von Gewerken „nur“ Bauvertrag
in Textform § 127 BGB abzuschließen
Verpflichtung zur Baubeschreibung mit Terminen nach Art. 249 EGBGB

§ 650 k Inhalt des Vertrags

Zweifel bei Auslegung zu Lasten Bauunternehmer
verbindliche Terminangaben; bei Fehlen sind die aus Baubeschreibung verbindlich

§ 650 l, 355, 357 d Widerrufsrecht und Rechtsfolgen

Widerrufsbelehrung nach Muster Anlage 10 Art. 249 § 3 EGBGB
ohne Belehrung Frist Widerruf 12 Monate + 14 Tage nach Vertragsabschluss
bei Widerruf Wertersatz auf Grundlage vereinbarter Vergütung
überhöhte Vergütung = marktübliche Preise
gilt nicht für Architekten- und Ingenieurverträge mit Verbrauchern (wegen § 650 i BGB)
Belehrung § 312, 312 a i.V.m. Art. 246 EGBG

§ 650 m Abschlagszahlungen bei Verbraucherbauvertrag

bei Verbraucherbauvertrag max. 90% AZ; bei ersten AZ Einbehalt bis 5% Gesamtvergütung als Sicherheit Mängel / Verzug
ablösbar durch Bankbürgschaft

§ 650 n Erstellung und Herausgabe von Unterlagen

erstmals Verpflichtung zur Übergabe Planungsunterlagen
Umfang und Inhalt offen / kann zu Streit führen

§ 650 o Abweichende Vereinbarungen

Regelungen zum verbraucherbauvertrag unabdingbar (zwingendes Recht)

Architekten- und Ingenieurvertrag

§ 650 p Inhalt Architekten und Ingenieurvertrag

alle notwendigen Leistungen, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen
orientiert am vertraglich vereinbarten Leistungsumfang
keine Planungs- und Überwachungsziele vereinbart = zunächst diese mit einer Kosteneinschätzung ermitteln

§ 650 r Sonderkündigungsrecht

Sonderkündigungsrecht AG nach 2 Wochen nach Vorlage Unterlagen mit Planungs- und Überwachungsziele
bei Verbrauchern nur bei Belehrung über Kündigungsmöglichkeiten und Rechtsfolgen
AN kann selbst angemessene Frist setzen; ohne Reaktion innerhalb Frist eigenes Kündigungsrecht
bei Kündigung nur Vergütung der bis zur Kündigung erbrachten Leistungen

§ 650 q anwendbare Vorschriften

Verweis auf die §§ 650 b, e bis h (Bauvertrag)
§ 650 c gilt, soweit Preisrecht HOAI nicht eingreift

§ 650 s Teilabnahme

Architekt/Ingenieur kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen
Beginn Gewährleistung für teilabgenommen Leistungen
Endabnahme Gewährleistung für LPH 9

§ 650 t Gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer

Inanspruchnahme bei Bauüberwachungsfehlern erst nach erfolgloser Inanspruchnahme des Bauunternehmers
missbräuchliche Umgehung Nacherfüllungsrecht Gesamtschuld Bau-AN und Architekt / Ingenieur ausgeschlossen
Einrede, die Architekten/ Ingenieure aktiv geltend machen müssen

Bauträgervertrag

§ 650 u Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften

Definition Bauträgervertrag = ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen
keine Anwendung finden die §§ 648, 648 a, 650 b bis 650 e, § 650 k Absatz 1 sowie die §§ 650 l und 650 m Absatz 1

§ 650 v Abschlagszahlungen

Abschlagszahlungen nur, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum BGB vereinbart sind (MaBV)

Gesetzliche Neuregelungen zu Verzugszinsen und vereinbarten Zahlungsfristen

Gesetz zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr und zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes

Durch das am 29.07.2014 in Kraft getretene Gesetz zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr und zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes wurden die Rechte von Gläubigern einer Entgeltforderung gestärkt. Diese neuen Regelungen gelten für alle Verträge, die seit dem 29.07.2014 abgeschlossen werden. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

gesetzliche Verzugszins bei Entgeltforderung wurde von 8 Prozentpunkten auf 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz angehoben (§§ 288 Abs. 2, 291 BGB); ausgenommen sind Verträge, an denen ein Verbraucher beteiligt ist, hier bleibt es bei einem Verzugszins von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
gilt auch bei VOB/B-Bauverträgen, weil § 16 Abs. 5 Nr. 3 VOB/B auf § 288 Abs. 2 BGB –verweist
der Gläubiger einer Entgeltforderung kann im Zahlungsverzug des Schuldners neben den Zinsansprüchen eine Verzugskostenpauschale in Höhe von 40,00 € geltend machen (§ 288 Abs. 5 BGB), was auch ohne Erwähnung in der VOB/B bei VOB/B-Verträgen gilt (ausgenommen auch hier Verträge, an denen ein Verbraucher beteiligt ist)
Unwirksamkeit einer vertraglich ausgehandelten oder vorformulierte Vereinbarung, die Ansprüche auf Verzugszinsen ausschließt oder Ansprüche auf Erstattung von Verzugsschäden auf die neue Pauschale oder die notwendigen Rechtsfolgen beschränkt (§ 288 Abs. 6 BGB)
Vereinbarungen, nach denen ein Gläubiger eine Entgeltforderung erst nach mehr als 60 Tagen erfüllen muss, sind unwirksam (§ 271 a Abs. 1 BGB; Ansprüche aus Abschlagsrechnungen werden von der Neuregelung nicht erfasst; hier bleibt es bei der gesetzlichen Regelung in § 632a BGB bzw. § 16 Abs. 1 VOB/B.)
bei öffentlichen Auftraggebern im Sinne von § 98 Nr. 1 – 3 des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) darf diese Frist in der Regel nur 30 Tage nach Empfang der Gegenleistung betragen (= § 271 a Abs. 2 BGB und vergleichbar so bereits in § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B geregelt)
unwirksam ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach eine Entgeltforderung erst nach einer Überprüfungsfrist von 15 Tagen fällig werden soll

Die beiden letztgenannten Regelungen sind im gewerblichen Rechtsverkehr jedoch nicht anwendbar, so dass es dort bei vorformulierte Vertragsklauseln zur Fälligkeit der Werklohnforderung als Kontrollmaßstab bei § 307 BGB i. V. m. (dem neuen) § 271a BGB (vgl. oben) bleibt.

Informationspflichten und Widerrufsrechte bei Verträgen mit Verbrauchern

Wegen der Verbraucherrechte-Richtlinie der EU wurden im Juni 2014 umfangreiche Informations- und Belehrungspflichten bei Abschluss von Verbraucherverträgen in das BGB eingestellt (§§ 312 – 312 k, 356 BGB und Art. 246 a und b EGBGB). Von diesen Informationspflichten und dem Widerrufsrecht werden auch Architekten und Ingenieurverträge und Bauverträge (ausgenommen Neubauten und Umbaumaßnahmen, die einem Neubau vergleichbar sind = § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB) mit Verbrauchern im Sinne der §§ 14, 310 Abs. 3 Satz 1 BGB erfasst, d.h. also Verträge, bei denen ein Verbraucher Auftraggeber ist (also nicht gewerblich tätig wird = § 13 BGB).

Die Folgen und Auswirkungen auf die Vertragspraxis möchten wir kurz darstellen:

1. Informationspflichten

Der Verbraucher (§ 13 BGB) ist mit Vertragsabschluss nach Maßgabe des § 312 a Abs. 2 BGB und des Art. 246 EGBGB zu informieren über

Identität des Unternehmens (Name/vollständige Kontaktdaten/Rechtsform/Hauptsitz und Niederlassungen)
die wesentliche Eigenschaft der zu erbringenden Leistung
den Gesamtpreis bzw. die Art und Weise der Berechnung des Gesamtpreises
die Zahlungs- und Leistungsbedingungen sowie über die Termine
die Möglichkeit von finanziellen Absicherungen des Unternehmers (z. B. Sicherungshypothek gemäß § 648 BGB)
ein Hinweis über die geltenden Gewährleistungsrechte.

Gleiches gilt bei außerhalb der Geschäftsräume des Architekten/Ingenieurs oder Bauunternehmers abgeschlossenen oder angebahnter Verträge im Sinne des neuen § 312 b BGB, wobei die dem Verbraucher zu gebenden Informationen in diesen Fällen in Art. 246 a EGBG enthalten sind. Der Einfachheit halber sollte bei den Informationen immer auf den umfangreicheren Katalog des Art. 246 a EGBGB abgestellt werden, der die o.g. Informationen aufführt.

2. Widerrufsrecht

Ein Widerrufsrecht bei allen Architekten- und Ingenieurverträgen, an denen ein Verbraucher als Auftraggeber beteiligt ist, und Bauverträgen, die nicht den Neubau oder eine dem Neubau vergleichbare Umbaumaßnahme zum Gegenstand haben (solche Bauverträge sind asugenommen), besteht dann, wenn der Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Architekten/Ingenieurs oder Bauunternehmers angebahnt wurde oder der Vertragsabschluss innerhalb der Geschäftsräume der Geschäftsanbahnung außerhalb der Geschäftsräume unmittelbar nachfolgt. Die Voraussetzungen hierfür sind in § 312 b BGB definiert. Vertragsanbahnung und -abschluss außerhalb der Geschäftsräume sollten wegen der jetzt bestehenden Widerrufsmöglichkeiten nach § 312 g BGB möglichst vermieden werden. Liegen die Voraussetzungen für einen solchen Vertragsabschluss dennoch vor (§ 312 b BGB), ist über das Widerrufsrecht nach den §§ 312 g, 355 BGB schriftlich zu belehren. Die Belehrung muss einen Hinweis auf das bestehende Widerrufsrecht und die Widerrufsfrist von 14 Tagen mit Vertragsabschluss enthalten (§ 355 Abs. 2 BGB). Der Widerruf kann formfrei erfolgen, wobei für die Rechtzeitigkeit die Abgabe oder Absendung der Erklärung ausreichend ist. Im Falle des Widerrufs sind die empfangenen Leistungen zurückzuerstatten. Auch all das sollte Bestandteil der schriftlichen Widerrufsbelehrung sein und darin ausdrücklich erwähnt werden. Die Widerrufsbelehrung muss der Verbraucher unterzeichnen.

Unterbleibt die Belehrung, sind die außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen oder angebahnten Verträge (§ 312 b BGB) gemäß § 356 Abs. 3 BGB vom Verbraucher innerhalb von 12 Monaten und 14 Tagen nach Vertragsabschluss zu widerrufen.

Die Rechtsfolgen eines solchen Widerrufs sind die Rückerstattung der wechselseitig ausgetauschten Leistungen, so dass vom Unternehmer bereits vereinnahmte Gelder (Abschlagszahlungen o. ä.) zurückgezahlt werden müssen (einschließlich Wertersatz).

3. Praxistipp

Ist ein Verbraucher Auftraggeber, sollten Architekten/Ingenieure und Bauunternehmer (ausgenommen solche, die für den Verbraucher einen Neubau komplett errichten oder einem Neubau vergleichbare Umbaumaßnahmen am gesamten Gebäude ausführen) die Informationspflichten in jedem Falle erfüllen und Vertragsabschlüsse außerhalb der Geschäftsräume möglichst vermeiden. Ist letzteres dennoch der Fall, muss nicht nur die Informationspflicht erfüllt, sondern auch über das Widerrufsrecht ausführlich und schriftlich belehrt werden.

Formulare für die neu eingeführten Informationspflichten und die Widerrufsbelehrung findet man bei den Kammern und Verbänden.

Wir helfen Ihnen gern, eine auf ihren Geschäftsbetrieb zugeschnittene Information und Belehrung zu erstellen.

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