Gesetze und Verordnungen

Das neue Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung

Am 28.04.2017 wurde das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung im Bundesgesetzblatt verkündet. Mit diesem Gesetz werden wichtige Neuregelungen in das bisher sehr allgemein gehaltene Werkvertragsrecht des BGB aufgenommen, die für alle Bau-, Architekten- und Ingenieurverträge gelten, die ab dem 01.01.2018 abgeschlossen werden (BGBl. 2017/Teil I Nr. 23, S. 969).

Zunächst einmal wird im Kaufrecht – sehr wichtig für die Bauwirtschaft – mit den neuen §§ 439 Abs. 3 BGB dafür gesorgt, dass auch Verkäufer mangelhafter Sachen bei deren Einbau nicht nur für die Neulieferung als Nacherfüllung, sondern auch für alle Aufwendungen des Käufers (Bauunternehmers) im Zusammenhang mit dem Aus- und Einbau einer mangelfreien Sache haften (und die Durchgriffshaftung in der Lieferantenkette über §§ 445 a, 445 b BGB).

Das Werkvertragsrecht des BGB wird im Übrigen neu strukturiert und enthält auch erstmals konkrete Vorschriften für den Bau-, den Verbraucherbau-, den Architekten- und Ingenieurvertrag sowie den Bauträgervertrag. Strukturell stellt sich das „neue“ Werk- und Bauvertragsrecht im BGB wie folgt dar:

Werkvertrag und ähnliche Verträge

  • Untertitel 1 – Werkvertrag – (§§ 631 – 650 v BGB)
    • Kapitel 1 – Allgemeine Vorschriften (§§ 631 - 650 BGB)
    • Kapitel 2 – Bauvertrag (§§ 650 a – 650 h BGB)
    • Kapitel 3 – Verbraucherbauvertrag (§§ 650 i – 650 o BGB)
  • Untertitel 2
    • Architekten- und Ingenieurvertrag (§§ 650 p – 650 t BGB)
  • Untertitel 3
    • Bauträgervertrag (§§ 650 u – 650 v BGB)

Überblick über die wichtigsten Neuregelungen Kauf- und Bauvertragsrecht

Kaufrecht

§ 439 Abs. 3 (Bauunternehmer zu seinem Lieferanten)

  • Haftung in Lieferantenkette des „verantwortlichen“ Bauteils
  • Neulieferung
  • Aufwendungsersatz für alle Aus- und Einbaukosten
  • Anspruchsausschluss bei Kenntnis Mangel bei Einbau
  • Verjährung Bauunternehmer als Käufer § 438 Abs. 1 Nr. 2 b) BGB in 5 Jahren mit der Ablieferung
  • Problem: Ablieferung und Abnahme der Bauleistung fallen i.d.R. auseinander

§ 445 a, 445 b Nacherfüllung (Lieferantenkette)

  • nur für neu hergestellte Sachen
  • Verjährung frühestens 2 Monate nach Erfüllung Ansprüche Verkäufer gegenüber Käufer (auch § 439 BGB), spätestens aber 5 Jahre nach Ablieferung Lieferant – Verkäufer
  • Ablieferung bei Bauunternehmer – Verkäufer – Lieferant – Hersteller fallen i.d.R. auseinander
  • prozessual Streitverkündungen an Lieferanten / Händler
  • in Lieferantenkette § 377 HGB Untersuchungs- und Rügepflicht bleibt unberührt
Werkvertragsrecht (Allgemeine Vorschriften)

§ 632 a Abschlagszahlungen

  • kein Wertzuwachs bei AG erforderlich
  • entscheidend Vertragswert der erbrachten Leistung
  • alle AN können Abschlagszahlungen verlangen (auch in Unternehmerkette)
  • Klarstellung zur Beweislast = bei AN
  • bei Mängeln angemessener Einbehalt (2-fache MB-Kosten), egal, ob wesentlich oder nicht
    Ausnahme:
  • bei Verbraucherbauvertrag Ausnahme §§ 650 i, 650 m BGB maximal 90% AZ; bei ersten AZ Einbehalt bis 5% Gesamtvergütung als Sicherheit Mängel / Verzug
  • Bauträger Ausnahme § 650 v i.V.m. Art. 244 EGBGB (MaBV)
  • Architekten / Ingenieure §§ 650 q Abs. 1 (Verweis § 632 a BGB), § 15 HOAI
    = Architekten/Ingenieure mit Verbrauchern gilt § 632 a, 15 HOAI keine Sicherheit nach § 650 m

§ 640 Abnahme

  • innerhalb Frist mindestens 1 Mangel benennen
  • wird kein Mangel benannt, tritt Abnahme ein (auch bei wesentlichen Mängeln)
  • bei benannten unwesentlichen / wesentlichen Mängel kann Abnahmefiktion nicht eintreten
  • bei Abnahmeverweigerung Zustandsfeststellung § 650 g Abs. 1 bis 3 BGB (Regelung zur Beweislast / Gefahr)
  • bei Benennung von Mängeln immer verlangen
  • gilt auch bei Architekten / Ingenieuren Verweis bei §§ 650 q Abs.1
  • gilt bei Verbrauchern nur bei Belehrung in Textform § 126 b BGB (in lesbarer Form)
  • Belehrungstiefe (Hinweis auf Symptomrechtsprechung)

§ 648 a Kündigung aus wichtigem Grund

  • erstmals eigenes außerordentlicher Kündigungsrecht
  • auch als Teilkündigung (bei ordentlicher Kündigung § 648 BGB nicht vorgesehen = vertraglich regeln)
  • Anspruch Leistungsfeststellung (bei ordentlicher Kündigung § 648 BGB nicht vorgesehen)
Bauvertrag

§ 650 a Bauvertrag

  • Definition Bauvertrag
  • Hoch- und Tiefbau (BGH 16.09.1971 – VII BZR 5/70 –)
  • Teile von Bauwerken (BGH 20.05.2003 – X ZR 57/02 –)

§ 650 b Änderung des Vertrages; Anordnungsrecht des Bestellers
§ 650 c Vergütungsanpassung bei Anordnung § 650 b Abs. 2
§ 650 d einstweiliger Rechtsschutz

  • erstmals in BGB geregelt (zumindest Anordnung vergleichbar §§ 1 Abs. 3 und 4 VOB/B)
  • Verpflichtung zur Ausführung bei Änderungsleistung § 650 b Abs. 1 Nr. 1
  • Verpflichtung zur Ausführung von notwendigen nicht vereinbarten Leistung § 650 b Abs. 1 Nr. 2 BGB nur bei Zumutbarkeit für AN (auch betriebsintern)
    Ausnahme:
  • AN hat auch geplant (= kein Anspruch § 650 c Abs. 1 Satz 2 BGB)
  • jeweils auch ohne Einigung über Grund / Höhe Vergütung, wenn in Textform § 126 b BGB von AG angeordnet
  • Verpflichtung AN Vorlage Angebot; bei Planung durch AG nur dann, wenn Angebotsgrundlage beigestellt (bis dahin § 642 BGB Verzug Mitwirkung AG)
  • keine Einigung binnen 30 Tagen Zugang Änderungsbegehren AN kann AG Ausführung anordnen (Textform § 126 b BGB)
  • ohne Einigung über Vergütung Abschlagsrechnung bis 80% angebotenen Zusatzvergütung (nach jeweils erbrachten Wert § 632 a BGB)
  • Höhe erforderliche Kosten mit Zuschlägen AGK / BGK und W+G oder auf Grundlage einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Kalkulation = Wahlrecht AN
  • bei Architekten / Ingenieuren gilt das über Vereis § 650 q BGB auch (Preisrecht HOAI beachten = § 650 q Abs. 2 BGB)
  • vorläufige Klärung bei Streit im einstweiligen Rechtsschutz bei Amtsgerichten / Landgerichten (für AG wie AN = § 650 d)

§ 650 g Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung

  • erstmals im BGB geregelt (Art Aufmaß)
  • nach Fristablauf durch AN einseitige Feststellung
  • Regelung zur Gefahrtragung: offenbare Mängel erst nach Zustandsfeststellung = Vermutung nicht von AN verursacht Beweislastumkehr zu Lasten AG (ja)
  • Fälligkeit Vergütung: prüffähige Schlussrechnung erstmals Fälligkeitsvoraussetzung + 30 Tage Prüffrist ohne begründete Einwendungen gegen Prüffähigkeit (wie VOB/B)

§ 650 h Schriftform der Kündigung

Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen, etwa bei

  • Mitwirkungshandlung §§ 642, 643 BGB (Mitwirkung)
  • freie Kündigung § 648 BGB
  • aus wichtigem Grund § 648 a BGB
  • Bauhandwerkersicherungshypothek § 650 f Abs. 5 BGB
  • auch bei Architekten / Ingenieuren über Verweis §§ 650 q Abs. 1
Verbraucherbauvertrag

§ 650 i Verbraucherbauvertrag

  • Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird
  • Ausführungen von Gewerken „nur“ Bauvertrag
  • in Textform § 127 BGB abzuschließen
  • Verpflichtung zur Baubeschreibung mit Terminen nach Art. 249 EGBGB 

§ 650 k Inhalt des Vertrags

  • Zweifel bei Auslegung zu Lasten Bauunternehmer
  • verbindliche Terminangaben; bei Fehlen sind die aus Baubeschreibung verbindlich

§ 650 l, 355, 357 d Widerrufsrecht und Rechtsfolgen

  • Widerrufsbelehrung nach Muster Anlage 10 Art. 249 § 3 EGBGB
  • ohne Belehrung Frist Widerruf 12 Monate + 14 Tage nach Vertragsabschluss
  • bei Widerruf Wertersatz auf Grundlage vereinbarter Vergütung
  • überhöhte Vergütung = marktübliche Preise
  • gilt nicht für Architekten- und Ingenieurverträge mit Verbrauchern (wegen § 650 i BGB)
  • Belehrung § 312, 312 a i.V.m. Art. 246 EGBG

§ 650 m Abschlagszahlungen bei Verbraucherbauvertrag

  • bei Verbraucherbauvertrag max. 90% AZ; bei ersten AZ Einbehalt bis 5% Gesamtvergütung als Sicherheit Mängel / Verzug
  • ablösbar durch Bankbürgschaft

§ 650 n Erstellung und Herausgabe von Unterlagen

  • erstmals Verpflichtung zur Übergabe Planungsunterlagen
  • Umfang und Inhalt offen / kann zu Streit führen

§ 650 o Abweichende Vereinbarungen

  • Regelungen zum verbraucherbauvertrag unabdingbar (zwingendes Recht)

 

Architekten- und Ingenieurvertrag

§ 650 p Inhalt Architekten und Ingenieurvertrag

  • alle notwendigen Leistungen, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen
  • orientiert am vertraglich vereinbarten Leistungsumfang
  • keine Planungs- und Überwachungsziele vereinbart = zunächst diese mit einer Kosteneinschätzung ermitteln

§ 650 r Sonderkündigungsrecht

  • Sonderkündigungsrecht AG nach 2 Wochen nach Vorlage Unterlagen mit Planungs- und Überwachungsziele
  • bei Verbrauchern nur bei Belehrung über Kündigungsmöglichkeiten und Rechtsfolgen
  • AN kann selbst angemessene Frist setzen; ohne Reaktion innerhalb Frist eigenes Kündigungsrecht
  • bei Kündigung nur Vergütung der bis zur Kündigung erbrachten Leistungen

§ 650 q anwendbare Vorschriften

  • Verweis auf die §§ 650 b, e bis h (Bauvertrag)
  • § 650 c gilt, soweit Preisrecht HOAI nicht eingreift

§ 650 s Teilabnahme

  • Architekt/Ingenieur kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen
  • Beginn Gewährleistung für teilabgenommen Leistungen
  • Endabnahme Gewährleistung für LPH 9

§ 650 t Gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer

  • Inanspruchnahme bei Bauüberwachungsfehlern erst nach erfolgloser Inanspruchnahme des Bauunternehmers
  • missbräuchliche Umgehung Nacherfüllungsrecht Gesamtschuld Bau-AN und Architekt / Ingenieur ausgeschlossen
  • Einrede, die Architekten/ Ingenieure aktiv geltend machen müssen
Bauträgervertrag

§ 650 u Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften

  • Definition Bauträgervertrag = ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen
  • keine Anwendung finden die §§ 648, 648 a, 650 b bis 650 e, § 650 k Absatz 1 sowie die §§ 650 l und 650 m Absatz 1

§ 650 v Abschlagszahlungen

  • Abschlagszahlungen nur, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum BGB vereinbart sind (MaBV)
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HOAI 2021

Die neue HOAI 2021 tritt am 01.01.2021 in Kraft – wesentliche Inhalte und Auswirkungen auf Architekten- / Ingenieurverträge

Der EuGH hat in einem Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland am 04.07.2019 – C 377/17 – entschieden, dass in der Beibehaltung der in Deutschland verbindlich geltenden Mindest- und Höchstsätze für Architekten und Ingenieurleistungen aus Anlage 2 – 8 und 10 – 15 HOAI ein Verstoß gegen die Dienstleistungsrichtlinie der EU zu sehen ist und die Mindest- und Höchstsätze der HOAI deshalb europarechtswidrig sein sollen. Einzelheiten zu dieser Entscheidung und die Auswirkungen auf bestehende Verträge und bereits anhängige Gerichtsverfahren können Sie bei „HOAI und Europarecht“ nachlesen.

Unabhängig davon hat der deutsche Gesetz- und Verordnungsgeber auf die EuGH-Entscheidung vom 04.07.2019 reagiert und eine neue HOAI beschlossen, die nach dem zustimmenden Beschluss des Bundesrates zum 01.01.2021 in Kraft treten wird und für die dann abgeschlossenen Architekten- und Ingenieurverträge gilt.

2. neue HOAI 2021

Folgendes ändert sich im Wesentlichen:

2.1 keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze (jetzt: Basishonorarsatz und oberer Honorarsatz)

Der wichtigste Unterschied der neuen HOAI 2021 zu den bisherigen preisrechtlichen Regelungen ist, dass die Vertragsparteien Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen jetzt insgesamt frei vereinbaren können. Eine Preisbindung innerhalb der Mindest- und Höchstsätze und der Tafelwerte gibt es bei allen Architekten- und Ingenieurverträgen, die ab dem 01.01.2021 abgeschlossen werden, nicht mehr. Die Regelungen der HOAI zu den Berechnungshonoraren haben nur noch empfehlenden Charakter und sollen als Orientierungswerte für die Honorarvereinbarung gelten, welche die Vertragsparteien in einer freien Preisverhandlung finden und in Textform nach § 126 b BGB fixieren müssen.

Nur wenn keine Honorarvereinbarung in Textform getroffen werden konnte, soll künftig der Basishonorarsatz (der praktisch den bisherigen Mindestsatz ersetzt) gelten. Vorrang hat aber bei unverändertem Vertragsinhalt und unveränderten Planungs- und Überwachungszielen i.S.v. § 650 p Abs. 1 BGB immer das, was zwischen den Vertragsparteien an Honorar in Textform vereinbart wurde. Das gilt – auch das ist neu – nicht nur bei den Grundleistungen, sondern auch bei den Beratungsleistungen aus Anlage 1 HOAI; d.h. auch dort gilt das in Textform vereinbarte Honorar und ohne Vereinbarung der Basishonorarsatz als vereinbart.

„Textform“ nach § 126 b BGB umfasst schriftliche Erklärungen der Beteiligten, die auch auf elektronischen Datenträgern enthalten sein können; es genügen nun also auch schriftliche Vereinbarungen, die per E-Mail oder auf Datenträgern übermittelt worden sind (als PDF o.ä.).

Eine wichtige Wirksamkeitseinschränkung gibt es bei Verbrauchern als Auftraggeber: Dort ist eine Honorarvereinbarung oberhalb des Basishonorarsatzes nur dann wirksam, wenn der Architekt oder Ingenieur vor Abschluss der Honorarvereinbarung wiederum in Textform darauf hingewiesen hat, dass auch ein niedrigeres Honorar vereinbart werden kann. Erfolgt der Hinweis nicht oder nicht rechtzeitig, soll auch dann „nur“ der Basishonorarsatz als vereinbart gelten (anstelle der den Basishonorarsatz übersteigenden vertraglichen Honorarvereinbarung).

2.2 Honorarvereinbarung auch nach Vertragsabschluss möglich

Anders als bisher muss die von den Vertragsparteien zu treffende Honorarvereinbarung nicht mehr bei Auftragserteilung getroffen werden. Nach der neuen HOAI ist es auch möglich, die Honorarvereinbarung in Textform nach Vertragsabschluss und damit während der Vertragsabwicklung oder sogar nach Abschluss der vertraglich vereinbarten Leistungen noch wirksam zu treffen. Es gilt also – anders als früher – ohne schriftliche Vereinbarung bei Auftragserteilung nicht mehr die Vermutung, dass der Mindestsatz als vereinbart gilt. Auch das gilt gleichermaßen für Grund- und Beratungsleistungen.

2.3 Tafelwerte

Die Tafelwerte, die sich nach der neuen HOAI abhängig vom Schwierigkeitsgrad (Honorarzone) zwischen Basishonorar- und oberem Honorarsatz bewegen können = nicht müssen (statt Mindestsatz und Höchstsatz), bleiben im Übrigen im Vergleich zur HOAI 2013 unverändert. Der Gesetz- und Verordnungsgeber hat die Gelegenheit ungenutzt gelassen, die letztmalig mit der HOAI 2013 angehobenen Tafelwerte anzupassen. Allgemeine Preissteigerungen und -entwicklungen der Büro- und Personalkosten müssen die Vertragsparteien also im Rahmen der Honorarvereinbarung berücksichtigen, um auskömmliche Honorare zu vereinbaren.

2.4 wichtige Folgeänderung § 650 q Abs. 2 BGB

Wichtig ist der Hinweis, dass bei einer Änderung des Vertrages und einer Änderung der Planungs- und Überwachungsziele, die nach dem neuen Recht für Architekten- und Ingenieurverträge seit dem 01.01.2018 gem. §§ 650 q Abs. 1, 650 b Abs. 1 und BGB jederzeit möglich sind, eine neue Honorarvereinbarung getroffen werden muss. Dafür haben nach der gesetzlichen Regelung des § 650 q Abs. 1, § 650 b Abs. 1 BGB die Vertragsparteien 30 Tage Zeit, eine Einigung herbeizuführen. Diese Einigung über die Änderung und die Auswirkungen der Änderung auf das Honorar muss wiederum in Textform erfolgen (bezogen auf das Honorar). Kommt keine Einigung über die Änderung und das „neue“ Honorar zustande, kann der Auftraggeber die Änderung nach § 650 b Abs. 2 BGB in Textform anordnen. Dann gilt wiederum ohne Honorarvereinbarung in Textform der Basishonorarsatz als vereinbart, der bei einem geänderten Vertrag und geänderten Planungs- und Überwachungszielen an die Stelle der ursprünglichen Honorarvereinbarung tritt. Deshalb wird in der neuen HOAI bei § 10 jeweils und konsequent ergänzt, dass die bei Änderungen auch nach der HOAI erforderliche Honoraranpassung in Textform erfolgen muss. Geschieht das nicht, gilt – wie gesagt – der Basishonorarsatz als vereinbart (anstelle der ursprünglich vereinbarten Honorare infolge der Änderung).

2.5 Abschlags-/Schlussrechnung und Abnahme

§ 15 der bisherigen HOAI entfällt. Stattdessen wird bei den Abschlagszahlungen auf die gesetzliche Regelung des § 632 a BGB und bei der Abnahme und Fälligkeit der Schlussrechnung auf § 650 g Abs. 4 BGB verwiesen. Architekten und Ingenieure können danach in angemessenen zeitlichen Abständen für die nachweislich erbrachten Leistungen den Honoraranteil durch Abschlagszahlung geltend machen, der auf die bis dato erbrachten Leistungen entfällt (bezogen auf das vereinbarte Honorar oder – ohne Honorarvereinbarung in Textform – den Basishonorarsatz) und nach Abnahme und Ablauf der 30-tägigen Prüffrist die Honorarforderung aus der Schlussrechnung fällig stellen (die unter Beachtung des § 271 a BGB auf bis zu 60 Tagen verlängert werden kann).

2.6 weitere Änderungen der HOAI

Ansonsten bleibt die HOAI im Wesentlichen unverändert, was z.B. die Umsatzsteuer und die Nebenkosten betrifft. Bei den Nebenkosten muss bei einer Abrechnung ohne Einzelnachweis – wie sonst auch – Textform gem. § 126 b BGB eingehalten werden (wenn vereinbart werden soll, dass die Nebenkosten im vereinbarten Honorar enthalten oder aber pauschal berechnet werden sollen). Auch alle anderen Honorarvereinbarungen – etwa die Zuschläge für Umbauten / Modernisierungen, Instandhaltungen / Instandsetzungen müssen in Textform getroffen werden, um wirksam zu sein. Diese Vereinbarungen sind auch nach Vertragsabschluss möglich, weil hier das Gleiche gilt wie bei der Honorarvereinbarung als solcher.

Die Honorare für Besondere und sonstige Leistungen (die keine Grund- und Beratungsleistungen sind) können – wie bisher auch – frei vereinbart werden. Für diese bleibt es bei der bisherigen Regelung, wonach ohne schriftliche Honorarvereinbarung – anders als bei den Grundleistungen aus der HOAI – nicht der Basishonorarsatz als Auffangtatbestand, sondern die übliche Vergütung gem. § 632 Abs. 2 BGB verlangt werden kann, die sich nach dem Ort des Bauvorhabens richtet und im Streitfall von einem Gericht mit Hilfe von Sachverständigen ermittelt werden muss.

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HOAI und Europarecht

BGH – Urteile vom 22.06.2022 zur Anwendbarkeit der HOAI 2013 nach den Urteilen EuGH 04.07.2019 – C 377/11 – und Urteil EuGH 18.01.2022 – Rs. C-261/20 –

Preisrecht HOAI 2009/13 europarechtswidrig / Auswirkungen auf Verträge vor dem 01.01.2021

Vertragsverletzungs- verfahren gegen Deutschland bei dem EuGH / Verstoß HOAI gegen EU-Dienstleistungsrichtlinie / Hintergrund und Verfahrensstand

Der BGH hat am 22.06./03.11.2022 entschieden: Das bis zum 31.12.2020 geltende verbindliche Preisrecht der HOAI 2013 und davor ist bei sog. Altverträgen weiter anwendbar (Vertragsabschluss bis 31.12.2020)!

1. Ausgangspunkt und Grundlage

Der EuGH hat in einem Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland am 04.07.2019 – C 377/11 – entschieden, dass die Bundesrepublik gegen EU-Recht (Dienstleistungsrichtlinie) verstößt, weil in der HOAI 2013 weiter zwingendes staatliches Preisrecht mit verbindlichen Mindest- und Höchstsätzen enthalten waren. Diesen Verstoß hat die Bundesrepublik mit der HOAI 2021 dadurch beseitigt, dass in der seit dem 01.01.2021 geltenden HOAI nur noch Honorarempfehlungen enthalten sind (Basis- und oberer Honorarsatz), von denen die Vertragsparteien (anders als früher) durch vertragliche Vereinbarung wirksam abweichen können. Diese neue HOAI gilt für alle Architekten-/Ingenieurverträge, die seit dem 01.01.2021 abgeschlossen worden sind.

Seit der genannten EuGH-Entscheidung offengeblieben und bei den deutschen Gerichten hoch umstritten war die Frage, ob bei sog. Altverträgen im Geltungsbereich der HOAI 2013 das zwingende Preisrecht weiter gilt und sog. Mindestsatz- oder Aufstockungsklagen noch Erfolg haben oder nicht. Der BGH hat u. diese Frage für Verträge, an denen Private beteiligt sind, mit Beschluss vom 14.05.2020 – VII ZR 174/19 – dem EuGH vorgelegt, der mit Urteil vom 18.01.2022 – Rs. C-261/20 – entschieden hat, dass diese Frage die deutschen Gericht zu entscheiden haben und ein Verstoß gegen Unionsrecht jedenfalls dann nicht vorliegt, wenn kein Ausländer am Vertrag beteiligt ist. Nunmehr hat der BGH diese Frage in drei Urteilen vom 02.06.2022 entschieden und festgestellt, dass bei diesen Altverträgen das verbindliche Preisrecht weiter anzuwenden ist und Aufstockung-bzw. Mindestsatzklagen grundsätzlich weiter Erfolg haben können (BGH - VII ZR 174/19 -, - VII ZR 229/19 - und - VII ZR 12/21 -; BGH-Urteil vom 03.11.2022 - VII ZR 724/21 zu HOAI 1996/2002 = vor Ablauf der Umsetzungsfrist der EU-Dienstleistungsrichtlinie). Er hat außerdem entschieden, dass ohne schriftliche Honorarvereinbarung bei Vertragsabschluss nach § 7 Abs. 5 HOAI 2013 grundsätzlich für die vertraglich vereinbarte Grundleistungen der Mindestsatz als vertraglich vereinbart gilt. Das soll jedenfalls dann gelten, wenn

  • an dem Vertrag nur Private beteiligt sind (also keine öffentlichen Auftraggeber)

  • und ein Auslandsbezug nicht besteht (keiner der Beteiligten seinen Geschäfts- oder Wohnsitz im Ausland hat).

2. Folgen der BGH-Entscheidungen vom 02.06.2022 und 03.11.2022

Was man nach den mitgeteilten BGH-Entscheidungen sicher sagen kann, ist das bei allen bis zum 31.12.2020 abgeschlossenen Architekten-/Ingenieurverträgen im Anwendungsbereich der HOAI 2013 wie davor (HOAI 2002/1996) nach wie vor die Frage gestellt werden kann, ob das insgesamt vereinbarte Honorar gemessen an den in der Verordnung verbindlich vorgegeben Mindest- und Höchstsätzen „wirksam“ vereinbart wurde. Das ist dann nicht der Fall, wenn bei dem bereits angesprochenen Gesamtvergleich das vereinbarte Honorar unterhalb der Mindestsätze oder oberhalb der Höchstsätze liegt. Bei einer Unterschreitung der Mindestsätze kann auf Mindestpreisbasis abgerechnet werden. Der zwischen den Parteien möglicherweise schriftlich vereinbarte Umbau-/Modernisierungszuschlag ist dann nach § 6 Abs. 2 Satz 4 HOAI vereinbart (ab „durchschnittlichen“ Schwierigkeitsgrad 20%); eine schriftlich vereinbarte Nebenkostenpauschale entfällt und die Nebenkosten sind auf Nachweis abzurechnen (§ 14 Abs. 3 HOAI). Ein Beispiel:

Schriftlich ist bei einem Umbau im Vertrag Honorarzone III Viertelsatz, ein Umbauzuschlag von 10% und eine Nebenkostenpauschale von 1% vereinbart. Tatsächlich ist das Bauwerk Honorarzone V zuzuordnen. Liegt dieses „vereinbarte“ Honorar bei Ansatz der übrigen Honorarparameter aus § 6 Abs. 2 HOAI 2013 unter dem Mindestsatz – der ermittelt wird aus den richtigen anrechenbaren Kosten der Kostenberechnung, der objektiv richtigen Honorarzone und ohne Umbauzuschlag und ohne Nebenkosten – ist das vereinbarte Honorar insgesamt nichtig. Es gilt dann der Mindestsatz, weshalb der Architekt/Ingenieur im Beispiel den Mindestsatz Honorarzone V mit dem nach § 6 Abs. 2 Satz 4 HOAI 2013 „vermuteten“ Umbauzuschlag von 20 % und die Nebenkosten auf Nachweis abrechnen kann.

Haben die Vertragsparteien dagegen im Beispiel einen Umbauzuschlag von 40% und eine Nebenkostenpauschale von 5 % zu Honorarzone IV vereinbart, kann das eine wirksame Vereinbarung zwischen Mindest- und Höchstsätzen bleiben, weil der Umbauzuschlag und die Nebenkostenpauschale nicht mindestsatzrelevant sind. Der sehr hoch vereinbarte Umbauzuschlag und die Nebenkostenpauschale können im Einzelfall dann dazu führen (salopp formuliert), dass die Honorarvereinbarung wirksam bleibt, auch wenn einzelne vereinbarte Honorarparameter gegen das Preisrecht verstoßen.

Wurde in den Beispielen wiederum die schriftliche Honorarvereinbarung erst nach Auftragserteilung getroffen, ist diese so oder so unwirksam. Es gilt dann der Mindestsatz als vereinbart (§ 7 Abs. 5 HOAI 2013), wobei der Umbauzuschlag wiederum auch später schriftlich wirksam vereinbart werden kann.

Der bei Altverträgen somit nach wie vor möglichen Mindestsatz- oder Aufstockungsklage kann dann der Auftraggeber nur den Einwand des treuwidrigen Verhaltens (§ 242 BGB) entgegenhalten. Ausnahmsweise kann der Hinweis auf das Preisrecht nach der früheren und nach wie vor geltenden Rechtsprechung treuwidrig sein, wenn

  • der Auftraggeber die Unwirksamkeit der Vereinbarung nicht gekannt hat und nicht hätte kennen müssen;

  • der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der unter Verstoß gegen das Preisrecht getroffenen Honorarvereinbarung vertraut hat

  • und dem Auftraggeber die Zahlung des Differenzbetrages zwischen dem vereinbarten und dem Mindesthonorar unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nach Grundsätzen von Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann.

Alle der genannten Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen und werden im Einzelfall zu prüfen und von dem Auftraggeber zu beweisen sein. Führt die Nachforderung dazu, dass der Auftraggeber faktisch wirtschaftlich ruiniert oder ein kalkulierter Gewinn vollständig aufgebraucht wird, wird man das treuwidrige Verhalten (die Nachforderung) ausnahmsweise bejahen können. Ansonsten bleibt in der Regel die Nachforderung für Altverträge, die bis zum 31.12.2020 abgeschlossen worden sind, preisrechtlich zulässig.

Für alle Architekten-/Ingenieurverträge, die seit dem 01.01.2021 im Geltungsbereich der nur noch unverbindlich geltenden HOAI 2021 mit Empfehlungscharakter abgeschlossen worden sind, bleibt es im Gegenteil zu den Altverträgen grundsätzlich bei dem, was vertraglich vereinbart wurde. Hierzu verweisen wir auf die Ausführungen bei „Aktuelles/Neue HOAI 2021“. Bei Architekten-/Ingenieurverträgen, die nach dem 31.12.2020 im Anwendungsbereich der neuen unverbindlichen HOAI 2021 abgeschlossen worden sind, spielt die Thematik jedenfalls dann keine Rolle, wenn die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele unverändert bleiben. Dann gilt der in anderen Rechtsgebieten althergebrachte Grundsatz: Der Architekt/Ingenieur erhält das Honorar, das vertraglich in Textform gem. § 126 b BGB vereinbart wurde. Eine Wirksamkeitskontrolle an den unverbindlichen Honorarempfehlungen der HOAI findet bei diesen „neuen“ Verträgen nicht statt.

3. offene Fragen nach den BGH-Entscheidung vom 02.06.2022 und 03.11.2022

Offengeblieben sind zwei Fragen: Was geschieht bei einem öffentlichen Auftraggeber und dann, wenn einer der beteiligten Ausländer ist? Zur ersten Frage: Jeder Auftraggeber eines Architekten- und Ingenieurvertrages agiert privatrechtlich und nicht in einem staatlichen Über- und Unterordnungsverhältnis. Es macht schlicht keinen Unterschied, ob der Auftraggeber öffentlich-rechtlich oder privat-rechtlich organisiert ist, wenn es um die Frage der Anwendung einer zwingenden staatlichen Preisregelung geht. Auch dann kann sich der Vertragspartner darauf verlassen, dass die für alle Inländer geltende preisrechtliche Vorschrift der HOAI weiter Anwendung findet. Es ist auch fraglich, ob sich der öffentliche Auftraggeber auf die Dienstleistungsrichtlinie berufen kann. Das wird man deshalb verneinen müssen, weil er nicht der Geschützte dieser Vorschriften, sondern der Vertragspartner der betreffenden (geschützten) Person ist. Zu der zweiten Frage: Ist der Architekt/Ingenieur Ausländer und liegt eine Mindestsatzunterschreitung vor, wird nichts anderes gelten können. Für diesen gilt dann das nationale deutsche Recht, wobei sich der deutsche Vertragspartner als Auftraggeber nicht auf das Umsetzungsdefizit der Bundesrepublik berufen kann. Ob das auch bei ausländischen Auftraggebern für Bauvorhaben im Inland gilt, ist ebenfalls noch offen. Grundsätzlich spricht aber auch hier vieles dafür, dass nicht die Auftraggeber durch die Dienstleistungsrichtlinie geschützt werden sollten, sondern die Architekten/Ingenieure (Schutz der Niederlassungs- und Dienstleistungsfreiheit). Es bleibt dann auch in diesen Konstellationen bei dem, was hier bereits ausgeführt wurde.

4. Übersicht der (nun zum Teil überholten) OLG Rechtsprechung vor den BGH-Urteilen vom 22.06.2022 zu der Geltung der HOAI 2013 und davor

HOAI ist als sog. „Preiskontrollrecht“ ist weiter anwendbar weiter anwendbar (= vom BGH im Ergebnis am 22.06.2022 bestätigt)

  • OLG Hamm, Urteil vom 23.07.2019 - 21 U 24/18 -

  • KG, Beschluss vom 19.08.2019 - 21 U 20/19 -;

  • OLG München, Beschluss vom 08.10.2019 - 20 U 94/19 -

  • OLG Dresden, Beschluss vom 30.01.2020 - 10 U 1402/17 -

  • KG, Urteil vom 12.05.2020 - 21 U 125/19

  • OLG Hamburg, Urteil vom 22.04.2022 - 8 U 78/19 - (nach EuGH Urteil 18.01.2022 - Rs. C-261/20)

HOAI ist als sog. „Preiskontrollrecht“ nicht mehr anwendbar (nach BGH vom 22.06.2022 überholt)

  • OLG Celle, Urteile vom 17.07.2019 - 14 U 188/18 -; 23.07.2019 - 14 U 182/18 und 14.08.2019 - 14 U 198/18 -;

  • KG, Urteil vom 13.09.2019 - 7 U 87/18 -;

  • OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.09.2019 - 23 U 155/18;

  • OLG Schleswig, Urteil vom 25.10.2019 - 1 U 74/18

  • OLG Celle, Urteil vom 13.05.2020 - 14 U 71/19 -

  • OLG Celle, Beschluss vom 09.12.2020 - 14 U 92/20 -

HOAI 2013

Rechtsanwalt Frank Weber war Mitglied der „ARGE HOAI – GWT-TUD/BÖRGERS/Kalusche/Siemon“ (ARGE HOAI), die 2011/2012 von dem Bundeswirtschaftsministerium (BMWi) mit der Erstellung eines Gutachtens zum „Aktualisierungsbedarf zur Honorarstruktur der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HOAI“ beauftragt worden ist. Das Gutachten besteht aus

  • Hauptdokument
  • Anlagenband 1
  • Anlagenband 2.

BMVBS – Abschlussbericht

Gegenstand der Untersuchung war der seit Oktober 2011 vorliegende, im Auftrag des Bundesbauministeriums (BMVBS) erstellte „Abschlussbericht Evaluierung HOAI Aktualisierung der Leistungsbilder“ („BMVBS – Abschlussbericht“). Das BMWi hat die Vorschläge der Gutachter geprüft und eine neue HOAI 2013 aufgestellt, die nach Zustimmung durch den Bundesrat am 17.07.2013 in Kraft getreten ist (BGBl). Diese Verordnung ist durch die seit dem 01.01.2021 geltenden HOAI abgelöst. Hierzu verweisen wir auf die Ausführungen bei "Aktuelles/Neue HOAI 2021".

Wesentlich neue Inhalte der HOAI 2013 sind:

  • inhaltlich neue Leistungsbilder
  • Neugewichtung der auf die Leistungsphasen entfallenden Honoraranteile (Prozentwerte)
  • Anhebung der Honorartafelwerte unter Beachtung der neuen Leistungsbilder und der allgemeinen Preis- und Kostenentwicklung
  • Wiedereinführung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten von Bestandsbauwerken
  • neue Bemessungsgrundlage bei Tragwerksplanung für Ingenieurbauwerke.

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Weitere Einzelheiten finden Sie in einem in der "Baurecht" veröffentlichten Artikel.

Aufsatz zur HOAI 2013
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Gesetzliche Neuregelungen zu Verzugszinsen und vereinbarten Zahlungsfristen

Durch das am 29.07.2014 in Kraft getretene Gesetz zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr und zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes wurden die Rechte von Gläubigern einer Entgeltforderung gestärkt. Diese neuen Regelungen gelten für alle Verträge, die seit dem 29.07.2014 abgeschlossen werden. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

  • gesetzliche Verzugszins bei Entgeltforderung wurde von 8 Prozentpunkten auf 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz angehoben (§§ 288 Abs. 2, 291 BGB); ausgenommen sind Verträge, an denen ein Verbraucher beteiligt ist, hier bleibt es bei einem Verzugszins von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
  • gilt auch bei VOB/B-Bauverträgen, weil § 16 Abs. 5 Nr. 3 VOB/B auf § 288 Abs. 2 BGB –verweist
  • der Gläubiger einer Entgeltforderung kann im Zahlungsverzug des Schuldners neben den Zinsansprüchen eine Verzugskostenpauschale in Höhe von 40,00 € geltend machen (§ 288 Abs. 5 BGB), was auch ohne Erwähnung in der VOB/B bei VOB/B-Verträgen gilt (ausgenommen auch hier Verträge, an denen ein Verbraucher beteiligt ist)
  • Unwirksamkeit einer vertraglich ausgehandelten oder vorformulierte Vereinbarung, die Ansprüche auf Verzugszinsen ausschließt oder Ansprüche auf Erstattung von Verzugsschäden auf die neue Pauschale oder die notwendigen Rechtsfolgen beschränkt (§ 288 Abs. 6 BGB)
  • Vereinbarungen, nach denen ein Gläubiger eine Entgeltforderung erst nach mehr als 60 Tagen erfüllen muss, sind unwirksam (§ 271 a Abs. 1 BGB; Ansprüche aus Abschlagsrechnungen werden von der Neuregelung nicht erfasst; hier bleibt es bei der gesetzlichen Regelung in § 632a BGB bzw. § 16 Abs. 1 VOB/B.)
  • bei öffentlichen Auftraggebern im Sinne von § 98 Nr. 1 – 3 des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) darf diese Frist in der Regel nur 30 Tage nach Empfang der Gegenleistung betragen (= § 271 a Abs. 2 BGB und vergleichbar so bereits in § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B geregelt)
  • unwirksam ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach eine Entgeltforderung erst nach einer Überprüfungsfrist von 15 Tagen fällig werden soll

Die beiden letztgenannten Regelungen sind im gewerblichen Rechtsverkehr jedoch nicht anwendbar, so dass es dort bei vorformulierte Vertragsklauseln zur Fälligkeit der Werklohnforderung als Kontrollmaßstab bei § 307 BGB i. V. m. (dem neuen) § 271a BGB (vgl. oben) bleibt.

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Informationspflichten und Widerrufsrechte bei Verträgen mit Verbrauchern

Wegen der Verbraucherrechte-Richtlinie der EU wurden im Juni 2014 umfangreiche Informations- und Belehrungspflichten bei Abschluss von Verbraucherverträgen in das BGB eingestellt (§§ 312 – 312 k, 356 BGB und Art. 246 a und b EGBGB). Von diesen Informationspflichten und dem Widerrufsrecht werden auch Architekten und Ingenieurverträge und Bauverträge (ausgenommen Neubauten und Umbaumaßnahmen, die einem Neubau vergleichbar sind = § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB) mit Verbrauchern im Sinne der §§ 14, 310 Abs. 3 Satz 1 BGB erfasst, d.h. also Verträge, bei denen ein Verbraucher Auftraggeber ist (also nicht gewerblich tätig wird = § 13 BGB).

Die Folgen und Auswirkungen auf die Vertragspraxis möchten wir kurz darstellen:

1. Informationspflichten

Der Verbraucher (§ 13 BGB) ist mit Vertragsabschluss nach Maßgabe des § 312 a Abs. 2 BGB und des Art. 246 EGBGB zu informieren über

  • Identität des Unternehmens (Name/vollständige Kontaktdaten/Rechtsform/Hauptsitz und Niederlassungen)
  • die wesentliche Eigenschaft der zu erbringenden Leistung
  • den Gesamtpreis bzw. die Art und Weise der Berechnung des Gesamtpreises
  • die Zahlungs- und Leistungsbedingungen sowie über die Termine
  • die Möglichkeit von finanziellen Absicherungen des Unternehmers (z. B. Sicherungshypothek gemäß § 648 BGB)
  • ein Hinweis über die geltenden Gewährleistungsrechte.

Gleiches gilt bei außerhalb der Geschäftsräume des Architekten/Ingenieurs oder Bauunternehmers abgeschlossenen oder angebahnter Verträge im Sinne des neuen § 312 b BGB, wobei die dem Verbraucher zu gebenden Informationen in diesen Fällen in Art. 246 a EGBGB enthalten sind. Der Einfachheit halber sollte bei den Informationen immer auf den umfangreicheren Katalog des Art. 246 a EGBGB abgestellt werden, der die o.g. Informationen aufführt.

2. Widerrufsrecht

Ein Widerrufsrecht bei allen Architekten- und Ingenieurverträgen, an denen ein Verbraucher als Auftraggeber beteiligt ist, und Bauverträgen, die nicht den Neubau oder eine dem Neubau vergleichbare Umbaumaßnahme zum Gegenstand haben (solche Bauverträge sind ausgenommen), besteht dann, wenn der Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Architekten/Ingenieurs oder Bauunternehmers angebahnt wurde oder der Vertragsabschluss innerhalb der Geschäftsräume der Geschäftsanbahnung außerhalb der Geschäftsräume unmittelbar nachfolgt. Die Voraussetzungen hierfür sind in § 312 b BGB definiert. Vertragsanbahnung und -abschluss außerhalb der Geschäftsräume sollten wegen der jetzt bestehenden Widerrufsmöglichkeiten nach § 312 g BGB möglichst vermieden werden. Liegen die Voraussetzungen für einen solchen Vertragsabschluss dennoch vor (§ 312 b BGB), ist über das Widerrufsrecht nach den §§ 312 g, 355 BGB schriftlich zu belehren. Die Belehrung muss einen Hinweis auf das bestehende Widerrufsrecht und die Widerrufsfrist von 14 Tagen mit Vertragsabschluss enthalten (§ 355 Abs. 2 BGB). Der Widerruf kann formfrei erfolgen, wobei für die Rechtzeitigkeit die Abgabe oder Absendung der Erklärung ausreichend ist. Im Falle des Widerrufs sind die empfangenen Leistungen zurückzuerstatten. Auch all das sollte Bestandteil der schriftlichen Widerrufsbelehrung sein und darin ausdrücklich erwähnt werden. Die Widerrufsbelehrung muss der Verbraucher unterzeichnen.

Unterbleibt die Belehrung, sind die außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen oder angebahnten Verträge (§ 312 b BGB) gemäß § 356 Abs. 3 BGB vom Verbraucher innerhalb von 12 Monaten und 14 Tagen nach Vertragsabschluss zu widerrufen.

Die Rechtsfolgen eines solchen Widerrufs sind die Rückerstattung der wechselseitig ausgetauschten Leistungen, so dass vom Unternehmer bereits vereinnahmte Gelder (Abschlagszahlungen o. ä.) zurückgezahlt werden müssen. Der Unternehmer hat bei einem Widerruf keinen Vergütungsanspruch; auch keinen Anspruch auf Wertersatz (EuGH, Urteil vom 17.05.2023 - Rs. C-97/22 -; OLG Koblenz, Beschluss vom 14.04.2026 - 8 U 17/23 -). Umgekehrt hat der Verbraucher keine Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche.

3. Praxistipp

Ist ein Verbraucher Auftraggeber, sollten Architekten/Ingenieure und Bauunternehmer (ausgenommen solche, die für den Verbraucher einen Neubau komplett errichten oder einem Neubau vergleichbare Umbaumaßnahmen am gesamten Gebäude ausführen) die Informationspflichten in jedem Falle erfüllen und Vertragsabschlüsse außerhalb der Geschäftsräume möglichst vermeiden. Ist letzteres dennoch der Fall, muss nicht nur die Informationspflicht erfüllt, sondern auch über das Widerrufsrecht ausführlich und schriftlich belehrt werden.

Formulare für die neu eingeführten Informationspflichten und die Widerrufsbelehrung findet man bei den Kammern und Verbänden.

Wir helfen Ihnen gern, eine auf ihren Geschäftsbetrieb zugeschnittene Information und Belehrung zu erstellen.

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